Zakelijk en privégebruik
Bij de aankoop van een recreatiewoning tot en met 2010 kon u in de meeste gevallen de voorbelasting volledig aftrekken. De recreatiewoning werd in dat geval volledig tot uw ondernemingsvermogen (voor de btw) gerekend. Als eigenaar was u btw verschuldigd vanwege het privégebruik van de woning.
Op dit moment moet u bij de aankoop van een recreatiewoning een inschatting maken van het zakelijke en het privégebruik van de woning. Op basis van de verhouding zakelijk gebruik/totaal gebruik is de voorbelasting bij aankoop aftrekbaar. U bent geen btw verschuldigd voor het privégebruik. Als de verhouding in het zakelijke en privégebruik de jaren erna wijzigt, wordt de oorspronkelijke aftrek herzien op basis van het werkelijke gebruik van de woning.
Uitspraak hof: leegstand In een recente uitspraak heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat de periode van leegstand naar rato moet worden verdeeld onder privégebruik en zakelijk gebruik. Dit geldt voor recreatiewoningen die zijn aangeschaft voor 2011. Stel: uw woning staat 22 weken leeg. U hebt de woning 20 weken verhuurd en 10 weken voor privédoeleinden gebruikt. Dat moet u bij het vaststellen van de maatstaf van heffing voor het privégebruik uitgaan van de verhouding werkelijk privégebruik/totaal gebruik. Dit betekent dat u 10/30 deel van de kosten van aanschaf (10/30 van 1/10 per jaar) en gebruik van de recreatiewoning als maatstaf van heffing voor het privégebruik moet nemen. Het Hof komt tot deze conclusie omdat de eigenaar van de woning ook in de perioden van leegstand kon beschikken over de woning. De contractuele overeenkomsten met bijvoorbeeld de parkbeheerder zijn van groot belang om vast te stellen of u als eigenaar ook in perioden van leegstand vrijelijk over de woning kunt beschikken. Is dat niet het geval dan kunt u de heffing over het privégebruik in het voorbeeld mogelijk beperken tot 10/52 van de jaarlijkse kosten (1/10 van de aanschafkosten + kosten van gebruik en onderhoud).
Uitspraak hof: leegstand In een recente uitspraak heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat de periode van leegstand naar rato moet worden verdeeld onder privégebruik en zakelijk gebruik. Dit geldt voor recreatiewoningen die zijn aangeschaft voor 2011. Stel: uw woning staat 22 weken leeg. U hebt de woning 20 weken verhuurd en 10 weken voor privédoeleinden gebruikt. Dat moet u bij het vaststellen van de maatstaf van heffing voor het privégebruik uitgaan van de verhouding werkelijk privégebruik/totaal gebruik. Dit betekent dat u 10/30 deel van de kosten van aanschaf (10/30 van 1/10 per jaar) en gebruik van de recreatiewoning als maatstaf van heffing voor het privégebruik moet nemen. Het Hof komt tot deze conclusie omdat de eigenaar van de woning ook in de perioden van leegstand kon beschikken over de woning. De contractuele overeenkomsten met bijvoorbeeld de parkbeheerder zijn van groot belang om vast te stellen of u als eigenaar ook in perioden van leegstand vrijelijk over de woning kunt beschikken. Is dat niet het geval dan kunt u de heffing over het privégebruik in het voorbeeld mogelijk beperken tot 10/52 van de jaarlijkse kosten (1/10 van de aanschafkosten + kosten van gebruik en onderhoud).
Aanschaf 2011 of later
Heeft de uitspraak ook gevolgen voor het privégebruik van een recreatiewoning die u in 2011 of later hebt aangeschaft? Wij verwachten van wel.
Op 31 december 2010 was u btw verschuldigd over het privégebruik. Dat privégebruik werd tot de genoemde datum als een fictieve dienst in de heffing betrokken. Vandaar de discussie over de hoogte van de maatstaf van heffing wegens privégebruik.
Op 31 december 2010 was u btw verschuldigd over het privégebruik. Dat privégebruik werd tot de genoemde datum als een fictieve dienst in de heffing betrokken. Vandaar de discussie over de hoogte van de maatstaf van heffing wegens privégebruik.
In 2011 en daarna moet u bij de aanschaf van onroerende zaken die u zowel zakelijk als voor privédoeleinden gebruikt, meteen bij aanschaf de mate van aftrek vaststellen. Als er sprake is van privégebruik, dan is de aan het privégebruik toe te rekenen btw niet aftrekbaar. De voorbelasting is aftrekbaar naar evenredigheid van het gebruik ervan voor bedrijfsactiviteiten van de ondernemer. Hieruit kunnen we opmaken dat als de woning in een periode van leegstand ook voor privédoeleinden beschikbaar is, de leegstand niet als uitsluitend zakelijk kan worden aangemerkt. De regelgeving bij leegstand van uitsluitend zakelijk gebruikte panden die zowel belast als vrijgesteld worden gebruikt, is niet simpelweg van toepassing bij recreatiewoningen gebruikt voor zowel belaste zakelijke doeleinden als niet-economische activiteiten (het privégebruik).
Daadwerkelijk gebruik bepaalt aftrek
De periode van leegstand zal bij recreatiewoningen aangeschaft na 2010 naar evenredigheid van het gebruik moeten worden toegerekend aan het zakelijke (belaste) gebruik en het privégebruik. Als dit gebruik tijdens de jaren van gebruik wijzigt zal op grond van de herzieningsbepalingen de aftrek moeten worden gecorrigeerd. Er is namelijk bepaald dat de aftrek bij gemengd gebruikte onroerende zaken wordt gebaseerd op het werkelijke gebruik van het onroerend goed. We moeten dus uitsluitend naar het daadwerkelijke gebruik kijken om de mate van aftrek te kunnen bepalen.
Naast de vaststelling van de maatstaf van heffing spreekt het Hof zich uit over het toe te passen btw-tarief. Het Hof besluit dat het algemene tarief van 21% van toepassing is op het privégebruik van een recreatiewoning. Eigenaren van recreatiewoningen moeten beoordelen in hoeverre zij vrijelijk kunnen beschikken over deze woning. Ook overeenkomsten met parkbeheerders moet u in die beoordeling meenemen. Is de periode van leegstand mede toerekenbaar aan privégebruik? Dan loopt u als eigenaar een btw-risico. Wellicht kunt u dat risico vermijden.